网球

區域地產王最好的時光

2020-01-27 09:50:26来源:励志吧0次阅读

尽管有着独特优势的区域地产龙头公司现在多半从容自若,但区域性战略仍不太可能成为地产主流

文 | 本刊 黄秋丽

还有过得很从容的地产公司吗

从业绩能看出些端倪 月27日,建业拿出了上市之后的第一份年报这是一份相当不错的成绩单建业2008年销售额和利润分别为 2.27亿元和6.5 亿元,分别比2007年增长了77%和296%,在河南的市场占有率从4%提高到5.1%在全行业下滑的背景下,这样的增长速度很少见

但建业地产年报没有引起业界太多关注,因为它不过是一家区域性的公司,影响力出不了河南省事实上,像建业这样的区域类龙头地产公司长期在关注热点之外牛市中,人们更追捧那些快速扩张、规模巨大的全国性地产公司城市化进程所带来的巨大市场空间,令深耕某一区域的战略看上去很笨拙

“但是现在,像建业这样的区域性龙头公司是活得最滋润的”全国工商联房地产商会理事陈宝存说对比而言,在房地产百亿俱乐部的12个成员中(全部为全国性公司),有6家企业爆出资金链断裂的传闻,而包括万科在内的另外 家大企业因为高价拿地而计提巨额的资产减值准备在牛市中绷得太满的全国性大公司,2008年以来迎来了最艰难的时刻尽管楼市有回暖迹象,但是高速扩张带来的负面效应并没有消解

由于资源集中,在区域内知名度高,摊子铺得也没有那么大,区域性公司的发展后劲要足得多除中部的建业地产之外,西南区域的昆明官房集团、华东区域的上海大华集团,以及华南区域的广东雅居乐,这些在各自区域中有着独特优势的龙头公司,在这轮楼市底部从容自若、战略舒展

“大华几乎没有资金链的压力,顶多就是几个项目的工程款这几年土地价格很高的时候,根本没有见过大华拿地”中原地产上海公司分析师马冀说2007年,上海成为“地王”最多的城市,曾经创下6万元/平方米全国地价最高纪录现在,不仅是绿城,许多参与上海土地角逐的大公司们都尝到了苦涩的滋味

大华没有高价拿地的主要原因是,在土地招拍挂之前,大华已经以极低的价格储备了大量土地大华的前身是上海宝山区的集体企业,后经改制成为民营企业虽然无从知晓其土地储备到底有多大,但业界普遍认为“开发年没有问题”马冀举例说,大华在浦东区的锦绣华城项目,开发了6年,也只开发了50%左右“大华项目的土地成本几乎可以不计,因为早已经在牛市中收回”马冀说除此之外,大华的储备土地大多处于上海市区较偏的地方而这样的土地资源在上海已经非常稀缺

和大华集团一样,云南最大的房地产公司昆明官房集团也很从容,不过原因并不相同

“目前官房在云南地州市场中已经占据了绝对的主导地位”昆明田野房地产咨询公司分析师李家方说,官房的发展非常扎实,在消费者中口碑甚好在他们的一项调查中,其他开发商的房子降价才卖得动,而官房的房子基本上不降价就好卖官房的发展模式与建业地产极为相似建业已经完成河南18个中等城市的战略布局,而官房则把触角伸向云南经济较发达的8个地州

牛市时期官房并不活跃,前几年既没有高价拿地也没有快速扩张,但到了熊市实力就显现出来了

月26日,官房集团拿下了昆明官渡区矣六街道办事处的1000亩土地自从2000年官房将业务重心向二三线城市转移之后,官房已经淡出昆明楼市前两年在昆明只推出了很小的两个项目此番出大手笔拿下1000亩土地,官房集团重新杀回昆明楼市

建业也是土地市场上比较活跃的公司2008年下半年,建业一口气在河南的二三线城市拿下5块地“都是特别好的地比如周口和鹤壁的那两块地,都在市中心,旁边都有河流,周口的才 0万元/亩,鹤壁的55万/亩这样的地要坚决拿,因为不可能有比这更低的价格”建业地产董事局主席胡葆森说

在前一轮地产高潮中,粤系地产企业扩张之生猛,令人印象深刻“广东地产五虎”中的碧桂园、恒大、富力2008年都曾有破产传闻,合生创展则因为前几年在其它行业的巨额投资导致资金链紧张雅居乐是个例外在“广东地产五虎”中,雅居乐的财务状况却是最好的根据公告,截至2008年12月 1日,雅居乐的未付土地款总额仅为5.16亿元人民币,2009年将全数付清而负债率仅为50%,远远低于中国的房地产上市公司70%以上的平均负债率

“雅居乐2007年没有拿一块地王,高价地拿得也很少”广州合富辉煌房地产顾问机构首席分析师黎文江说他认为雅居乐没有拿高价地不是因为没有钱,而是因为雅居乐非常务实,一直以来就是稳打稳扎的风格尽管2007年雅居乐土地储备量比2006年底增长52%,但与恒大、富力等勇于高价追击的拿地方式不同,雅居乐2007年新增的土地平均楼面地价只有600多元/平方米从2007年下半年开始,雅居乐放缓了拿地速度,战线也缩回到中山、从化等地,再度把力量集中到自己熟悉的珠三角

珠三角地产在经历深度调整之后,终于领先全国开始反弹在最近多家国际知名投行的研究报告中,雅居乐获得了“增持”的投资评级,雅居乐未来股价的预期也被上调在“广东地产五虎”中,雅居乐率先走过了最低点

在上轮的牛市中,从区域公司一跃成为全国性大公司,是许多公司的梦想,但不少公司因之而受累比如成都的蓝光地产、河南的鑫苑地产2007年在新加坡上市之后,鑫苑开始在全国二三线城市快速、高价拿地“鑫苑上市融到的资金全部都花在买地上了在成都花掉7亿,在昆山花掉十几个亿,如今这些地方地价快跌掉一半”一位知情人士透露

相比之下,专注于区域化战略的公司就稳健得多从2006年底到2008年6月建业上市,建业地产没有拿过一块地“2006年底建业的土地储备达到800万平米,对于一个区域性公司这么多土地已经够了”胡葆森说,当时建业有机会借可转换债买地,但他拒绝了“当时建业借一两亿美元买地没问题但如果借了,现在肯定还不上”龙湖、绿城、恒大等大公司的困境,正是缘于举债拿地

2005年,大华也曾经是积极进行全国化发展的公司之一这一年大华开始进入沈阳、武汉、南京等城市,同时谋求借壳大连金牛上市在借壳上市失败之后,大华全国性发展战略也告一段落,并从其它区域收缩“如果成功上市,在融资渠道和公关上都会有利于大华走出上海上市失败影响了大华的扩张”马冀说,“但更重要的是,大华已经意识到,在外地大华既没有在上海的品牌影响力,也没有在上海深厚的人脉和良好的政商关系,成本要比在上海高得多”

与全国化房地产公司相比,资源相对集中是区域化公司最大的优势所在“如果万科来河南,这里的市场可能只是它的百分之一;但是河南却是建业的百分之百”胡葆森说胡葆森形象地把建业的战略比喻成“一棵树”,“下面的根基越深,上面的枝叶就越茂盛”区域性地产公司在当地深厚的根基也令全国性地产公司望尘莫及采访时,胡葆森应河南省工商联之邀,正要给周口市的 00多名民营企业家做培训每年胡葆森都有数十场类似的演讲和培训胡葆森为人慷慨大方,结交甚广,在商界声誉甚高据接近他的人介绍,胡葆森每到一地,经常是书记和市长一起陪同,有的时候是四大班子一起陪同

在这一轮大牛市过后,许多全国性的房地产公司已经警觉,由于快速扩张而导致的资源被摊薄的现象,以及管理跨度的突然增大给地产公司带来的风险前黑马顺驰的垮掉,就是前车之鉴万科在2008年报中也明确提出要从“规模速度型”向“质量效益型”公司转变而做深、做精、做透正是区域化战略公司的强项

在住宅房地产领域成为云南绝对老大之后,官房的非住宅房地产的业务已经相当惊人官房的模式很独特,持有大量经营性物业,在丽江、曲靖等地有7个五星级酒店和1个三星级酒店为此,官房打造了自己的酒店管理公司,这家公司已经开始受托管理云南非官房所有的酒店此外,官房建筑工程公司年营业额超过10亿,官房建筑设计院是业内公认的昆明最优秀的设计机构由于太阳能在云南建筑上的广泛使用,官房甚至拥有一个在太阳能领域颇有影响的技术公司——新元阳光科技公司“官房了不起的地方,就是它所涉足的每一块业务都能做透”李家方说

尽管现在是区域性地产公司“最好的时光”,但指望区域性战略成为主流仍不太现实“几乎在每个城市、每个区域都有一些比较好的公司,但是它们做大之后还是会走出去因为一个城市或区域的市场空间是有限的”北京高通智库顾问公司总经理张宏说河南并不是建业的最终目标,立足河南、称霸中原才是建业真正的意图尽管2008年雅居乐80%的营业收入来自珠三角,向全国发展依然是雅居乐的战略雅居乐在海南的清水湾项目值得关注清水湾项目占地15000亩、总建筑面积为97 万平方米,在雅居乐的土地储备中占去了1/ 的比重,是雅居乐未来几年主要的利润增长点这不是一个常规项目,而是一个总投资达200亿元的高端旅游地产项目,项目中包括6个五星至七星级酒店,此外还有 个高尔夫球场这对于做住宅开发起家的雅居乐来说,是一个巨大的挑战

区域类地产公司也有自身的局限性市场过度集中,使得区域性公司承受的风险也骤然增大此外,与全国性大公司相比,区域公司在管理和机制上水平相对比较低,在战略上也缺乏前瞻能力自从2006年以来,大华的销售额就停留在了50多亿的规模上 月初,在大华工作时间将近10年的营销副总杨子江离职,在上海业界引起了很大的反响“杨子江离职,说明大华在内部管理和机制上存在问题对于大华的未来,这个问题可能是最大的问题”一位业界人士分析

远大医药立可安功效与作用
婴儿感冒咳嗽流鼻涕怎么办
鄂州妇科医院
分享到: